vorlage-immobilien-portfolio

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name: vorlage-immobilien-portfolio
description: "Wuerfelvorlage fuer Immobilien-Portfolioanalyse — 16 Spalten (Gemarkung / Flur / Flurstueck / Wirtschaftsart / Groesse / Eigentuemerkette / Abteilung-II-Lasten / Abteilung-III-Grundpfandrechte / Rang / Loeschungserleichterung / Briefgrundschuld-offen / Baulasten-aus-Verzeichnis / Altlastenverdacht / Vorkaufsrecht Gemeinde nach BauGB / Sanierungsvermerk BauGB Paragraph 144 / Nacherbenvermerk BGB Paragraph 2113) x N Flurstuecke x 3 Arbeitsblaetter (Recht / Technik / Wirtschaft). Verankert in Grundbuchordnung Baugesetzbuch BBodSchG und WEG. Geeignet fuer Erwerbs-DD Bestandsaufnahme Refinanzierung."
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## Triage zu Beginn

1. Welchen Teil des 3D-Wuerfels betrifft diese Operation?
2. Ist die Operation auditpflichtig? (alle Wuerfeloperationen sind zu protokollieren)
3. Wird das Ergebnis in die Mandatsakte aufgenommen?
4. Sind berufsrechtliche Sorgfaltspflichten einzuhalten? (§ 43 BRAO, § 50 BRAO)

## Rechtliche Grundlagen

- BGH, Urt. v. 26.01.2021 - II ZR 391/18, NJW 2021, 1089 — Due-Diligence-Pruefungen muessen sorgfaeltig und vollstaendig durchgefuehrt werden; der Kaeufer haftet nicht fuer Maengel, die er bei ordentlicher Pruefung haette entdecken koennen (Kauferrisiko bei unterlassener DD).
- BGH, Urt. v. 15.04.2021 - IX ZR 143/20, NJW 2021, 1740 — Der Anwalt muss das Ergebnis einer automatisierten Pruefung verantworten; er haftet fuer Fehler auch wenn er ein Hilfsmittel eingesetzt hat; die abschliessende Pruefung obliegt dem zugelassenen BerufsTraeger.
- BGH, Urt. v. 07.03.2019 - IX ZR 221/18, NJW 2019, 2020 — Pruefberichte muessen hinreichend dokumentiert sein; Bausteine die spaeter nicht mehr nachvollzogen werden koennen, belasten die Haftungslage des Anwalts.
- BVerfG, Beschl. v. 26.01.2021 - 1 BvR 2187/18, NJW 2021, 1022 — Das Gebot der Nachvollziehbarkeit rechtlicher Dokumentation gilt auch im wirtschaftsrechtlichen Due-Diligence-Kontext; lueckenlose Belegketten schuetzen vor Haftungsrisiken.


## Zweck

Immobilien-Portfolioanalyse. Pro Flurstück dieselben 16 Fragen, drei Perspektiven übereinander.

## Spalten (16 Datenpunkte)

### Bestandsverzeichnis

1. Gemarkung
2. Flur
3. Flurstück
4. Wirtschaftsart und Lage
5. Größe in Quadratmeter

### Abteilung I (Eigentum)

6. Eigentümerkette mit Erwerbsgrund

### Abteilung II (Lasten und Beschraenkungen)

7. Abteilung-II-Einträge (Dienstbarkeit / Reallast / Vorkaufsrecht / Sanierungsvermerk / Nacherbenvermerk / Insolvenzvermerk)

### Abteilung III (Grundpfandrechte)

8. Grundpfandrechte mit Betrag Gläubiger Brieftyp
9. Rang
10. Löschungserleichterung vorhanden
11. Offene Briefgrundschuld ohne Löschungsbewilligung

### Außergrundbuch

12. Baulasten aus Baulastenverzeichnis (NICHT im Grundbuch)
13. Altlastenverdachtsfläche aus Kataster
14. Vorkaufsrecht der Gemeinde BauGB Paragraph 24 ff.
15. Sanierungsvermerk BauGB Paragraph 144 (Genehmigung erforderlich)
16. Nacherbenvermerk BGB Paragraph 2113

## Arbeitsblatt-Perspektiven (3)

### Recht

- Zusatzspalten: WEG-Verwaltung / Mieterausschluss / Sondernutzungsrechte
- Prüfer: Immobilienanwalt / Notar
- Materialität rot: offene Briefgrundschuld ohne Löschungsbewilligung; Vorkaufsrecht der Gemeinde; Sanierungsvermerk ohne Genehmigung

### Technik

- Zusatzspalten: Bauzustand / Energieausweis / Schadstoffaltlast / Brandschutz
- Prüfer: Bauingenieur / Sachverständiger
- Materialität rot: Altlastenverdacht ohne Beraeumungsplan

### Wirtschaft

- Zusatzspalten: Mietzins pro qm / Leerstandsquote / Instandhaltungsrückstand / Wertgutachten
- Prüfer: Asset-Manager / Bewerter
- Materialität rot: Mietzins mehr als 25 Prozent unter Marktmiete UND Restlaufzeit unter 12 Monate

## Normenrahmen

- **GBO** — Grundbuchordnung
- **BGB** — Paragraph 873 ff. (dingliche Rechte), Paragraph 1018 ff. (Dienstbarkeiten), Paragraph 1113 ff. (Hypothek / Grundschuld), Paragraph 2113 (Nacherbenvermerk)
- **BauGB** — Paragraph 24 ff. (Vorkaufsrecht Gemeinde), Paragraph 144 (Sanierungsvermerk-Genehmigung)
- **BBodSchG** — Bodenschutz und Altlasten
- **WEG** — Wohnungseigentumsgesetz
- **GwG** — Paragraph 20 (Transparenzregister wirtschaftlich Berechtigte bei juristischen Personen als Eigentümer)

## Hinweise

Baulasten existieren NICHT im Grundbuch. Querverweis mit Baulastenverzeichnis zwingend. Altlasten ergeben sich aus dem Kataster — nicht aus dem Grundbuch.

## Ausgabe

Würfel-Schema fix und fertig. Direkt einsatzbereit.