sachverhaltsermittlung

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Ermittelt strukturiert den Sachverhalt für Inhouse-Juristen

  • Löst das Problem unvollständiger oder unstrukturierter Sachverhaltsbeschreibungen
  • Analysiert Dokumente und nutzt interne Kommentare als Eingabekanäle
  • Führt mehrstufigen Frageprozess durch Extraktion, Rueckfragen, Zeitrekonstruktion und Lückenanalyse
  • Liefert konsolidiertes Memo mit klarer Trennung in gesichert, plausibel und offen

SKILL.md

.github/skills/sachverhaltsermittlungView on GitHub ↗
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name: sachverhaltsermittlung
description: Unterstuetzt Inhouse-Juristen bei der zeitraubendsten Phase eines Vorgangs — der Sachverhaltsermittlung. Statt sofort den vollen Sachverhalt zu fordern, fuehrt der Skill einen strukturierten Frageprozess in mehreren Stufen. Stufe eins extrahiert Eckpunkte aus vorhandenen Unterlagen. Stufe zwei stellt gezielte Rueckfragen an Asset-Management oder Hausverwaltung. Stufe drei rekonstruiert eine zeitliche Abfolge. Stufe vier markiert Beweisluecken. Ausgabe ist ein konsolidiertes Sachverhalts-Memo mit klarer Trennung gesichert plausibel offen. Geeignet fuer Mietstreitigkeiten Mietmaengelanzeigen Kuendigungen Bauschadensfaelle und Property-Management-Konflikte.
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# Sachverhaltsermittlung

## Leitidee

Der Engpass in Inhouse-Arbeit ist selten die rechtliche Bewertung. Es
ist die saubere Erfassung des Sachverhalts. Asset-Management und
Hausverwaltung liefern selten freiwillig den vollen Sachverhalt. Der
Skill fragt strukturiert ab und liefert dem Juristen ein konsolidiertes
Memo, das wirklich verwertbar ist.

## Inputs

- Eingangskorrespondenz (Mieterschreiben Anwaltsschreiben Email)
- Vorhandene Unterlagen (Vertrag Übergabeprotokoll Mahnungen
  Hausverwaltungsberichte)
- Optional: interne Kommentare aus der Akte

## Methodik in vier Stufen

### Stufe 1 — Extraktion aus Unterlagen

Aus jedem vorhandenen Dokument werden Datum Akteure Ereignisse und
behauptete Mängel extrahiert. Ergebnis ist eine erste rohe
Zeitleiste.

### Stufe 2 — Gezielter Fragenkatalog

Der Skill erzeugt einen Fragenkatalog für Asset-Management bzw.
Hausverwaltung. Fragen sind kurz, geschlossen wo möglich, jeweils
mit Begründung warum die Frage relevant ist (zB "Wann erfolgte
Mangelanzeige formell? Relevant für Beginn Minderungsrecht
§ 536 BGB").

### Stufe 3 — Zeitleisten-Rekonstruktion

Antworten werden in die Zeitleiste integriert. Konflikte zwischen
Aussagen werden markiert.

### Stufe 4 — Beweis und Lücken

Pro Tatsachenbehauptung wird vermerkt: durch welches Beweismittel
gesichert (Urkunde Zeuge Augenschein), bloss plausibel oder offen.

## Output

- `SV_Memo_<Aktenzeichen>.md` mit Abschnitten:
  - Gesicherter Sachverhalt
  - Plausible Annahmen mit Quelle
  - Offene Punkte mit Fragestellung
  - Zeitleiste in Tabellenform
  - Beweisübersicht
- `Fragenkatalog_<Adressat>.docx` — versendungsfertig an
  Asset-Management oder Hausverwaltung

## Anti-Halluzinations-Regel

Der Skill erfindet KEINE Sachverhaltsdetails. Wo eine Information
fehlt, steht "OFFEN" mit konkreter Frage. Inhouse-Juristen verlieren
sonst das Vertrauen — und das ist der teuerste Verlust.

## Typische Fallkonstellationen

- Mietmängel — wann angezeigt, wann besichtigt, welcher Mietzins,
  welche Minderungsquote behauptet
- Kündigung — Form, Zugang, Begründung, Widerspruch nach
  § 574 BGB
- Eigenbedarf — Bedarfsperson Verwandtschaftsgrad konkrete
  Nutzungsabsicht
- Betriebskostenabrechnung — Abrechnungszeitraum Zugang § 556
  Abs. 3 BGB Frist Einwendungen
- Schönheitsreparaturen Endrenovierung — Vertragsklausel
  Zeitpunkt der Vertragsbegründung Renovierungszustand bei
  Einzug
- Bauschäden — Erstanzeige Sachverständiger Beweissicherung

## Beispielformulierungen

- "Mieterschreiben mit Mietmängelanzeige liegt vor. Erstelle
  Sachverhalts-Memo und Fragenkatalog an Hausverwaltung."
- "Kündigungsstreit gegen Mieter Schmitt. Antworten der
  Hausverwaltung anbei. Konsolidiere zum Memo."
- "Ich habe nur eine halbe Akte. Welche Fragen muss ich stellen,
  bevor ich rechtlich prüfe?"

## Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze

- BGH, Urt. v. 12.10.2022 — VIII ZR 339/21, NJW 2023, 218 Rn. 20: Bei Mietmaengelstreitigkeiten muss der Mieter die Ursache des Mangels nicht beweisen; es genuegt die Darlegung der Mangelerscheinung; der Vermieter traegt dann die Last des Gegenbeweises (keine mangelfreie Beschaffenheit).
- BGH, Urt. v. 26.10.2022 — VIII ZR 328/21, NJW 2023, 296 Rn. 28: Eigenbedarfskuendigung erfordert im Schreiben konkrete Angabe von Eigenbedarfsinteressent und Nutzungszweck — fehlende Angaben machen Kuendigung formell unwirksam.
- BGH, Urt. v. 31.05.2023 — VIII ZR 143/22, NJW 2023, 2735: Sachverhaltsunsicherheiten bei Betriebskosten gehen zu Lasten des Vermieters; er traegt Darlegungslast fuer Umlagefaehigkeit jeder Position.

## Paragrafenkette

- Mangelanzeige/Mietminderung: §§ 536, 536a, 543 BGB
- Kuendigung: §§ 543, 569, 573 BGB
- Betriebskosten: § 556 Abs. 3 BGB, BetrKV

## Kommentarliteratur

- Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. — Sachverhaltsermittlung als Praxisvoraussetzung
- BeckOK Mietrecht — §§ 536 ff. Beweislast

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