mieterhoehungsverlangen-erstellen

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name: mieterhoehungsverlangen-erstellen
description: Vermietersicht — verfasse ein Mieterhoehungsverlangen auf ortsuebliche Vergleichsmiete (§ 558a BGB) in Textform mit ordnungsgemaesser Begruendung (Mietspiegel Sachverstaendigengutachten oder drei Vergleichswohnungen). Pruefroutine deckt Textform Wartefrist (fuenfzehn Monate seit Einzug oder letzter Erhoehung) Kappungsgrenze (zwanzig Prozent oder fuenfzehn Prozent in Spannungsgebieten) Zustimmungsfrist (zwei Monate plus Ablauf des Kalendermonats) und Begruendungsmittel ab. Spiegelt den Pruef-Skill `mieterhoehung-pruefen-widersprechen` aus der Mietersicht. Erzeugt fertiges Schreiben mit Disclaimer.
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# Mieterhöhungsverlangen erstellen (Vermieter / Hausverwaltung)

## Disclaimer (Schlüsselstelle)

Ein formal oder materiell fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam — der Mieter darf zustimmen verweigern. Wer die Wartefrist oder die Kappungsgrenze verletzt verliert das Verlangen ganz. Vor Versand großer Mieterhöhungen oder bei zweifelhafter Mietspiegel-Einordnung ist eine fachanwaltliche Prüfung dringend empfohlen.

## Workflow

### Schritt 1 — Daten zusammenstellen

- Aktueller Mietvertrag mit Vertragsdatum.
- Bisherige Nettokaltmiete und Datum der letzten Erhöhung.
- Lage- und Ausstattungsprotokoll aus dem Skill `lage-und-ausstattung-erheben`.
- Auszug aus dem aktuellen amtlichen Mietspiegel der Stadt aus `references/mietspiegel-quellen.md`.
- Bei Begründung durch Vergleichswohnungen: drei konkrete Wohnungen mit Adresse Ausstattung und Höhe der Miete.

### Schritt 2 — Wartefrist (§ 558 Abs. 1 BGB)

- Die neue Miete darf frühestens **fünfzehn Monate** nach Einzug oder nach Wirksamwerden der letzten Erhöhung verlangt werden.
- Berechnung dokumentieren — sonst Risiko der Unwirksamkeit.

### Schritt 3 — Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

- Regelgrenze **zwanzig Prozent** in drei Jahren.
- In Gebieten der Kappungsgrenzenverordnung **fünfzehn Prozent** in drei Jahren (siehe `references/mietspiegel-quellen.md`).
- Berechnung der gesamten Erhöhung gegenüber der vor drei Jahren geschuldeten Miete dokumentieren.

### Schritt 4 — Materielle Begründung

- Ortsübliche Vergleichsmiete aus dem qualifizierten Mietspiegel ermitteln (Spanne + Orientierungshilfe).
- Einordnung der konkreten Wohnung innerhalb der Spanne nachvollziehbar darstellen.
- Wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt: einfacher Mietspiegel Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.

### Schritt 5 — Formale Anforderungen (§ 558a BGB)

- **Textform** ausreichend (Brief Fax E-Mail mit Unterschriftstext).
- **Adressierung** alle im Mietvertrag genannten Mieter namentlich.
- **Erklärung** der Vermieter verlangt Zustimmung zur Erhöhung auf einen konkreten neuen Betrag ab einem konkreten Termin.
- **Begründung** mit Verweis auf Mietspiegel Gutachten oder Vergleichswohnungen.
- **Beilagen** Mietspiegelauszug gut lesbar oder Gutachten als Kopie oder Vergleichswohnungen-Aufstellung.

### Schritt 6 — Wirkungszeitpunkt und Zustimmungsfrist

- Wirksame Erhöhung erfolgt erst mit **Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang** des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB).
- Mieter hat **Zustimmungsfrist** bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 BGB).
- Bei Schweigen oder Verweigerung kann Klage auf Zustimmung erhoben werden — Klagefrist drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist.

### Schritt 7 — Prüfroutine vor Versand

- Wartefrist fünfzehn Monate erfüllt.
- Kappungsgrenze eingehalten.
- Mietspiegel oder Gutachten oder drei Vergleichswohnungen als Begründung beigefügt.
- Alle Mieter namentlich adressiert.
- Wirksamkeitstermin korrekt berechnet (Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang).
- Bei Mietpreisbremse-Gebiet prüfen ob die neue Miete nach Erhöhung noch innerhalb der Vergleichsmiete plus zehn Prozent liegt.

## Schreiben-Entwurf

Erzeuge ein Schreiben mit:

1. Adresse aller Mieter namentlich.
2. Bezugnahme auf den Mietvertrag (Datum Mietsache).
3. Bisherige Miete und neue Miete in Euro mit Wirksamkeitstermin.
4. Begründung mit Bezug auf den amtlichen Mietspiegel (Stadt Jahr Spaltennummer) oder Gutachten oder Vergleichswohnungen.
5. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und Einordnung der konkreten Wohnung.
6. Nachweis Wartefrist und Kappungsgrenze.
7. Hinweis auf Zustimmungsfrist nach § 558b Abs. 2 BGB.
8. **Disclaimer** — Hinweis dass dies ein Vermieter-Verlangen ist und der Mieter sich beraten lassen kann.

## Hinweis zur Mietpreisbremse

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf eine Erhöhung bei bestehendem Mietverhältnis grundsaetzlich erfolgen — die Mietpreisbremse begrenzt nur die Neuvermietung. Aber: bei Neuvermietung ist eine Miete über ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent unzulässig (§ 556d BGB). Bei Folgeerhöhungen im laufenden Verhältnis gilt nur die Kappungsgrenze.

## Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze

- BGH, Urt. v. 18.05.2022 — VIII ZR 214/21, NJW 2022, 2669 Rn. 22: Das Mieterhoehungsverlangen muss das Begruendungsmittel eindeutig benennen und klar beziffern; Verweis auf allgemeine Mietspiegel ohne konkreten Tabellenplatz genuegt nicht.
- BGH, Urt. v. 14.12.2022 — VIII ZR 304/21, NJW 2023, 1289 Rn. 28: Qualifizierter Mietspiegel als Begruendungsmittel muss korrekt angewandt werden; fehlerhafte Einordnung der Wohnlage ist substantiierungspflichtig ruegbar.
- BGH, Urt. v. 22.06.2022 — VIII ZR 374/20, NJW 2022, 2829 Rn. 18: Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) gilt absolut; Erhoehungen darueber sind anteilig unwirksam; Teilzustimmung mooeglich.

## Paragrafenkette

§§ 558, 558a, 558b BGB — Begruendungsmittel, Wartefrist, Kappungsgrenze

## Kommentarliteratur

- Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. — § 558a BGB Rn. 1 ff.
- BeckOK Mietrecht — § 558a BGB Begruendungsanforderungen