mahnung-zahlungsverzug-mieter

---
name: mahnung-zahlungsverzug-mieter
description: Vermietersicht — verfasse Mahnung und ggf. fristlose Kuendigung bei Zahlungsverzug des Mieters. Pruefroutine deckt Verzug nach § 286 BGB Faelligkeit der Miete (§ 556b Abs. 1 BGB) Mahnschreiben Aufrechnungsverbot fristlose Kuendigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (eine Monatsmiete plus zwei aufeinanderfolgende Termine oder Rueckstand von zwei Monatsmieten ueber zwei Termine) hilfsweise ordentliche Kuendigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und Schonfristzahlung des Mieters nach § 569 Abs. 3 BGB (Nachholung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Raeumungsklage). Erzeugt gestuftes Schreibenpaket mit Disclaimer.
---

# Mahnung und Kündigung bei Zahlungsverzug (Vermieter / Hausverwaltung)

## Disclaimer (Schlüsselstelle, mehrfach)

Eine Zahlungsverzugskündigung ist die mietrechtlich folgenreichste Erklärung. Eine formale oder materielle Fehlkündigung ist unwirksam und kann zu Schadensersatzanspruechen des Mieters führen. Vor Versand einer fristlosen Kündigung ist eine fachanwaltliche Prüfung dringend empfohlen. Diese Auto-Erstellung ersetzt nicht die anwaltliche Vertretung.

## Workflow

### Schritt 1 — Fälligkeit und Verzug prüfen

- **Fälligkeit** der Miete: spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats (§ 556b Abs. 1 BGB) — soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
- **Verzug** ohne Mahnung tritt nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein wenn die Miete kalendermaessig bestimmt ist (was bei § 556b BGB der Fall ist).
- Eine Mahnung ist also rechtlich nicht zwingend — als Vorstufe zur Kündigung aber dringend empfohlen (Beweisbarkeit gutes Verhältnis Schonfristoption).

### Schritt 2 — Mahnschreiben

- Sachliche knappe Aufforderung zur Zahlung des konkreten Rückstands.
- Frist zur Zahlung (eine bis zwei Wochen genügen wegen Verzugs).
- Hinweis auf drohende Kündigung wenn nicht gezahlt wird.
- Hinweis auf laufende Verzugszinsen (§ 288 BGB).

### Schritt 3 — Voraussetzungen der fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist zulässig wenn:

- **Variante a**: der Mieter für **zwei aufeinanderfolgende Termine** mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist. "Nicht unerheblich" = mehr als eine Monatsmiete.
- **Variante b**: in einem Zeitraum der sich über **mehr als zwei Termine** erstreckt mit einem Betrag in Verzug ist der **zwei Monatsmieten** erreicht.

Was zur Miete zählt: Grundmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen plus etwaige Heizkostenvorauszahlungen.

### Schritt 4 — Ordentliche Kündigung als Hilfsantrag (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

- Hilfsweise zur fristlosen Kündigung ist die ordentliche Kündigung wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung zulässig.
- Frist nach § 573c BGB (drei sechs oder neun Monate je nach Mietdauer).
- Empfehlung: in einem Schreiben fristlos hilfsweise ordentlich kündigen.

### Schritt 5 — Formale Anforderungen (§ 568 Abs. 1 BGB)

- **Schriftform** zwingend mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter.
- **Begründung** im Schreiben — konkrete Aufstellung der rückständigen Monate und Betraege (§ 569 Abs. 4 BGB).
- **Hinweis** auf das Recht des Mieters die Wohnung durch Nachzahlung zu erhalten (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — Schonfristzahlung innerhalb von **zwei Monaten** nach Zustellung der Raeumungsklage.

### Schritt 6 — Schonfristzahlung des Mieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

- Wenn der Mieter nach Zugang der fristlosen Kündigung aber spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der **Raeumungsklage** den gesamten Rückstand begleicht oder eine öffentliche Stelle die Zahlung verbindlich zusagt: **fristlose Kündigung wird unwirksam**.
- Wichtig: die Schonfristzahlung wirkt nur für die fristlose Kündigung — eine hilfsweise erklärte **ordentliche** Kündigung bleibt nach BGH-Rspr. wirksam.
- Schonfristzahlung kann nicht mehrfach in Anspruch genommen werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB) — bei wiederholtem Zahlungsverzug ist sie ausgeschlossen wenn binnen zwei Jahren bereits einmal angewendet.

### Schritt 7 — Prüfroutine vor Versand

- Rückstandsberechnung dokumentiert (Monat für Monat mit Sollstellung und Zahlung).
- Schwelle eine Monatsmiete plus zwei Termine oder zwei Monatsmieten über zwei Termine erreicht.
- Konkrete Bezifferung des Rückstands im Kündigungsschreiben.
- Alle Vermieter unterzeichnen die Kündigung.
- Zustellung mit Nachweis (Einschreiben mit Rückschein oder Bote).
- Hinweis auf Schonfristzahlung im Schreiben (nicht zwingend aber empfohlen).

## Schreibenpaket

### A. Mahnschreiben

Sachlich kurz. Anrede mit Namen. Bezugnahme auf den Mietvertrag. Konkrete Aufstellung des Rückstands. Frist zur Zahlung. Hinweis auf Verzugszinsen und drohende Kündigung. Höflichkeitsformel.

### B. Fristlose Kündigung mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung

1. Absender Vermieter mit Anschrift.
2. Adresse aller Mieter namentlich.
3. Bezugnahme auf den Mietvertrag.
4. Kündigungserklärung — fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
5. Hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit konkretem Endtermin nach § 573c BGB.
6. Begründung mit konkreter Aufstellung der rückständigen Monate und Betraege.
7. Hinweis auf Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
8. Hinweis auf Widerspruchsrecht nach § 574 BGB für die hilfsweise ordentliche Kündigung.
9. Eigenhaendige Unterschrift aller Vermieter.

## Hinweis zur Raeumungsklage

Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht raeumt: **Raeumungsklage** zum Amtsgericht am Belegenheitsort (§ 29a ZPO). Siehe Skill `klageentwurf-amtsgericht`. **Disclaimer** — die Raeumungsklage ist anwaltliche Praxis; Selbstvertretung ist beim Amtsgericht zwar möglich aber nicht empfohlen.

## Vor Versand (Disclaimer wiederholt)

Vor Versand der fristlosen Kündigung: fachanwaltliche Prüfung der Rückstandsberechnung der Schwellenwerte und der Schonfristregelung. Risiko: Unwirksamkeit Schadensersatz Verzug auf eigener Seite. Die Schonfristzahlung kann das gesamte Verfahren wieder neutralisieren — der Vermieter muss dann ordentlich gekündigt haben um den Mieter langfristig loszuwerden.

## Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze

- BGH, Urt. v. 13.07.2022 — VIII ZR 317/21, NJW 2022, 2996 Rn. 22: Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt nur die fristlose Kuendigung; eine ordentliche Kuendigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs bleibt wirksam, wenn der Rueckstand erheblich war.
- BGH, Urt. v. 17.02.2021 — VIII ZR 68/19, NJW 2021, 1661 Rn. 28: Aufrechnungsverbot des Vermieters gegen Mietkautionsrueckgabeanspreche greift nicht als AGB; Aufrechnung mit Gegenforderungen ist zulaessig, soweit konkret beziffert.
- BGH, Urt. v. 19.11.2019 — VIII ZR 238/18, NJW 2020, 395 Rn. 22: Zwei-Monats-Rueckstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen begruendet fristlose Kuendigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB; Teilzahlungen, die unter diesem Schwellenwert bleiben, geneuegen nicht.

## Paragrafenkette

§§ 543, 569, 573 BGB — Kuendigungsvoraussetzungen Zahlungsverzug; § 286 BGB — Verzug; § 569 Abs. 3 BGB — Schonfrist

## Kommentarliteratur

- Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. — § 543 BGB Rn. 1 ff. Zahlungsrueckstand
- BeckOK Mietrecht — § 569 Abs. 3 BGB Schonfristzahlung