fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-kuendigung

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name: fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-kuendigung
description: Kuendigung eines Wohnraummietverhaeltnisses. Ordentliche Kuendigung § 573 BGB mit berechtigtem Interesse Eigenbedarf Pflichtverletzung Hinderung wirtschaftlicher Verwertung. Ausserordentliche fristlose Kuendigung §§ 543 569 BGB bei Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung. Kuendigungsfristen § 573c. Schonfristzahlung § 569 Abs. 3. Widerspruch und Haerteklausel §§ 574 ff. Abmahnung als Voraussetzung Pflichtverletzung.
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# Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

## Kaltstart-Rückfragen

1. Mietverhältnis befristet oder unbefristet — Mietbeginn, Datum letzter Mietvertrag?
2. Kündigungsanlass — Eigenbedarf, Zahlungsverzug, schwere Pflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung, sonstiges berechtigtes Interesse?
3. Bei Eigenbedarf: Name der Bedarfsperson, Verwandtschaftsgrad § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, konkrete Nutzungsabsicht (Selbstnutzung, Angehöriger)?
4. Bei Zahlungsverzug: Höhe des Rückstands, Zeitraum, wie viele Monatsmieten, Datum letzter Mahnung?
5. Bei Pflichtverletzung: welche Pflichtverletzung, Abmahnung erfolgt?
6. Wie lange wohnt die Mieterseite — Mietdauer entscheidend für Kündigungsfristen § 573c BGB?
7. Sind Härtegründe iSv § 574 BGB erkennbar — hohes Alter, schwere Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum?
8. Liegt ein Zeitmietvertrag vor — § 575 BGB Voraussetzungen erfüllt?

## Rechtsgrundlagen

### Ordentliche Kündigung

- **§ 573 Abs. 1 BGB** — berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich; abschließende Regelung.
- **§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB** — Pflichtverletzung: schuldhaftes Verhalten des Mieters, das Kündigung als angemessene Reaktion erscheinen lässt; i. d. R. Abmahnung Voraussetzung (BGH VIII ZR 191/10).
- **§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB** — Eigenbedarf: Vermieter oder Familienangehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2: Familienangehörige = namentlich aufzuführen); Nutzungswunsch muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein.
- **§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB** — Wirtschaftliche Verwertung: angemessene wirtschaftliche Verwertung ohne Kündigung nicht möglich; strenge Voraussetzungen.
- **§ 573 Abs. 3 BGB** — Begründungspflicht im Kündigungsschreiben: Anfechtungsgrund konkret und aktuell; Austausch nach Zugang grundsätzlich nicht möglich (BGH VIII ZR 61/18).
- **§ 568 Abs. 1 BGB** — Schriftform zwingend.
- **§ 568 Abs. 2 BGB** — Belehrung über Widerspruchsrecht §§ 574 ff. BGB.

### Fristen

- **§ 573c Abs. 1 BGB** — Kündigungsfristen nach Mietdauer: bis 5 Jahre: 3 Monate; bis 8 Jahre: 6 Monate; über 8 Jahre: 9 Monate.
- Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats = Fristbeginn dieses Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

### Außerordentliche fristlose Kündigung

- **§ 543 Abs. 1 BGB** — wichtiger Grund, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzuführen.
- **§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB** — Zahlungsverzug: lit. a bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten jeweils mind. eine Monatsmiete; lit. b Verzug über zwei Mietzeiträume mit mehr als einer Monatsmiete.
- **§ 543 Abs. 3 BGB** — Abmahnungserfordernis vor Kündigung wegen Ruhestörung/Pflichtverletzung.
- **§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB** — Schonfristzahlung heilt die fristlose Kündigung: vollständige Begleichung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.
- **BGH VIII ZR 91/20** — Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung, nicht die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.

### Sozialklausel / Widerspruch

- **§ 574 BGB** — Widerspruchsrecht des Mieters bei Härte; schriftlich.
- **§ 574b Abs. 2 BGB** — Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung.
- **§ 574a BGB** — Gerichtliche Bestimmung der Verlängerung bei Widerspruch.

### BGH-Rechtsprechung

- BGH, Urt. v. 22.08.2018 — **VIII ZR 277/16** (BGHZ 219, 297): Eigenbedarf — ernsthafte, tatsächliche Nutzungsabsicht; Tatgericht hat Härtegründe zu würdigen.
- BGH, Urt. v. 27.06.2007 — **VIII ZR 271/06**: vorgetäuschter Eigenbedarf = Schadensersatz Umzugskosten + Mietzinsdifferenz.
- BGH, Urt. v. 13.10.2021 — **VIII ZR 91/20**: Schonfristzahlung heilt nur fristlose, nicht hilfsweise ordentliche Kündigung.
- BGH, Urt. v. 04.05.2011 — **VIII ZR 191/10**: Abmahnung vor Pflichtverletzungskündigung grundsätzlich erforderlich.
- BGH, Beschl. v. 23.10.2018 — **VIII ZR 61/18**: Begründungspflicht § 573 Abs. 3 BGB — Auswechslung nach Zugang grundsätzlich unzulässig.

## Prüfschema

| Nr. | Prüfschritt | Norm | Kernfrage |
|---|---|---|---|
| 1 | Wohnraummiete | §§ 549 ff. BGB | Sozialmietrecht anwendbar? Kein preisgebundener Wohnraum? |
| 2 | Kündigungsart | §§ 543, 573 BGB | Ordentlich, außerordentlich oder kombiniert (AO + hilfsweise O)? |
| 3 | Berechtigtes Interesse | § 573 BGB | Eigenbedarf, Pflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung, sonstiges? |
| 4 | Abmahnung | § 543 Abs. 3 BGB, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB | Bei Pflichtverletzung: Abmahnung vorausgegangen? |
| 5 | Zahlungsverzug-Tatbestand | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Zwei volle Monatsmieten oder Übermonats-Rückstand? |
| 6 | Schriftform und Begründung | §§ 568, 573 Abs. 3 BGB | Schriftlich? Konkrete, aktuelle Begründung? |
| 7 | Belehrung Widerspruch | § 568 Abs. 2 BGB | Widerspruchshinweis §§ 574 ff. BGB enthalten? |
| 8 | Kündigungsfristen | § 573c BGB | Zugang rechtzeitig? Frist nach Mietdauer? |
| 9 | Schonfristzahlung | § 569 Abs. 3 BGB | Bei Räumungsklage: Zwei-Monats-Frist für Nachzahlung? |
| 10 | Härtegründe | §§ 574 ff. BGB | Widerspruch schriftlich, rechtzeitig? Härteabwägung? |

## Schriftsatzbausteine

### Eigenbedarfskündigung

```
[Briefkopf Vermieter / Kanzlei]                       [Ort, Datum]

An [Mieterin / Mieter, Anschrift]

Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

namens und in Vollmacht der Vermieterin kündige ich das
Mietverhältnis über die Wohnung [Anschrift, Stockwerk, qm]
ordentlich zum [Datum nach § 573c BGB].

Berechtigtes Interesse — Eigenbedarf:
Die Bedarfsperson [Name, Verwandtschaftsgrad: z.B. Tochter
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB] benötigt die Wohnung ab [Datum] zum
Zweck der Eigennutzung als Hauptwohnsitz. Die Bedarfsperson
lebt derzeit in [Situation, z.B. Wohngemeinschaft ohne eigenständige
Wohnung] und beabsichtigt [Beschreibung der konkreten Nutzung].
Eine andere geeignete freie Wohnung steht der Bedarfsperson
nicht zur Verfügung.

Bitte räumen Sie die Wohnung bis spätestens [Datum] und
übergeben Sie sie besenrein.

Hinweis auf Widerspruchsrecht §§ 574 ff. BGB gemäß
§ 568 Abs. 2 BGB: Sie können der Kündigung bis zwei Monate
vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich widersprechen,
wenn Sie Härtegründe iSv § 574 BGB geltend machen
(Datum Widerspruch spätestens: [Datum]).

[Unterschrift, Anwalt]
```

### Zahlungsverzugskündigung (kombiniert)

```
Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB,
hilfsweise § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Ausstehende Mietzahlungen:
  [Monat/Jahr]:    EUR [Betrag]
  [Monat/Jahr]:    EUR [Betrag]
  Gesamtrückstand: EUR [Betrag]
  (mehr als zwei volle Monatsmieten iSv § 543 Abs. 2 Nr. 3
  lit. a BGB / Rückstand über zwei Mietzeiträume iSv lit. b BGB)

Wir kündigen das Mietverhältnis hiermit fristlos gemäß § 543
Abs. 2 Nr. 3 BGB sowie hilfsweise ordentlich gemäß § 573
Abs. 2 Nr. 1 BGB zum nächst zulässigen Termin (§ 573c BGB).

Hinweis Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 BGB: Die fristlose
Kündigung kann durch vollständige Begleichung aller ausstehenden
Beträge binnen zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage
geheilt werden. Die hilfsweise ordentliche Kündigung wird
dadurch nicht berührt (BGH VIII ZR 91/20).

[Unterschrift]
```

## Beweislast und Darlegungslast

| Frage | Last | Beweismittel |
|---|---|---|
| Eigenbedarf — ernsthafte Absicht | Vermieter | Eidesstattliche Versicherung; Zeugen; Umstände |
| Vorgetäuschter Eigenbedarf | Mieter (Schadensersatz) | Keine Einzug nach Auszug; Vermietung an Dritte |
| Zahlungsverzug | Vermieter | Kontoauszüge; Mahnungen |
| Abmahnung bei Pflichtverletzung | Vermieter | Abmahnschreiben; Zugangsnachweis |
| Härtegründe Widerspruch | Mieter | Sozialberichte; Attest; Wohnungsmarktlage |

## Fristen und Verjährung

| Frist | Dauer | Norm |
|---|---|---|
| Ordentliche Kündigung bis 5 Jahre Mietzeit | 3 Monate zum Monatsende | § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Ordentliche Kündigung bis 8 Jahre Mietzeit | 6 Monate zum Monatsende | § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Ordentliche Kündigung über 8 Jahre Mietzeit | 9 Monate zum Monatsende | § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Zugang-Deadline ordentliche Kündigung | Bis 3. Werktag des Kalendermonats | § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Schonfristzahlung | 2 Monate nach Räumungsklagezustellung | § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB |
| Widerspruch Mieter | Bis 2 Monate vor Beendigung | § 574b Abs. 2 BGB |
| Räumungsklage nach fristloser Kündigung | Unverzüglich nach Ablauf; sonst Verwirkung möglich | allg. |
| Verjährung Schadensersatz vorgetäuschter Eigenbedarf | 3 Jahre ab Kenntnis §§ 195, 199 BGB | §§ 195, 199 BGB |

## Typische Gegenargumente und Reaktion

| Einwand Mieter | Reaktion Vermieter |
|---|---|
| Eigenbedarf vorgetäuscht | Ernsthafte Nutzungsabsicht durch Belege und Zeugen; keine Weitervermietung nach Auszug |
| Kein Verwandtschaftsgrad nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Kreis der Angehörigen ist weit: Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Ehegatte |
| Schonfristzahlung heilt Kündigung | Nur fristlose wird geheilt (BGH VIII ZR 91/20); ordentliche bleibt wirksam |
| Härteklausel § 574 BGB | Abwägung im Prozess; hohe Latte bei echtem Eigenbedarf (BGH VIII ZR 277/16) |
| Abmahnung nicht erfolgt | Bei Zahlungsverzug § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB keine Abmahnung erforderlich |

## Streitwert und Kosten

- Streitwert Räumungsklage: Jahresbetrag der Miete § 41 Abs. 2 GKG.
- AG-Kosten bei 12.000 EUR Streitwert: ca. 400 EUR Gerichtsgebühren erste Instanz.
- RVG Anwalt bei 12.000 EUR: ca. 1.200 EUR netto.
- Schadensersatz vorgetäuschter Eigenbedarf: Umzugskosten + Mietdifferenz × Monate.
- Prozesskostenhilfe für Mieter bei Räumungsklage: §§ 114 ff. ZPO.

## Strategische Empfehlung

| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Eigenbedarf — kein Druck | Ordentliche Kündigung mit vollständiger Begründung; Widerspruchsmöglichkeit für Härtegründe einplanen |
| Hoher Zahlungsverzug | Fristlos + hilfsweise ordentlich; unverzüglich Räumungsklage |
| Schonfristzahlung erfolgte | Fristlose Kündigung geheilt; hilfsweise ordentliche verfolgen |
| Härtegründe absehbar | Sozialamt und Wohnungsamt frühzeitig einschalten; Wohnungssuche begleiten |
| Abmahnung vergessen | Abmahnung nachholen; danach neue Kündigung |

## Anschluss-Skills

- `fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-mieterhoehung` — Mieterhöhung nach Sanierung
- `fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-weg-beschlussanfechtung` — WEG-Vermietung

## Quellen

- BGB §§ 535, 543, 549–574b
- GKG § 41
- BGH VIII ZR 277/16; VIII ZR 271/06; VIII ZR 91/20; VIII ZR 191/10; VIII ZR 61/18
- Schmidt/Futterer Mietrecht, aktuelle Aufl.
- Staudinger BGB §§ 535 ff.