anw-grunderwerbsteuer-share-deal-90-prozent

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name: anw-grunderwerbsteuer-share-deal-90-prozent
description: "Grunderwerbsteuer GrEStG bei Share-Deal-Transaktionen mit grundbesitzhaltenden Gesellschaften berechnen und gestalten. Anwendungsfall M-und-A-Transaktion mit Immobilien-Hintergrund Anteilsuebertragung droht GrESt-Pflicht. 90-Prozent-Schwelle ab 01.07.2021 statt zuvor 95 Prozent. § 1 Abs. 2a GrEStG Personengesellschaft § 1 Abs. 2b GrEStG Kapitalgesellschaft § 1 Abs. 3 AO unmittelbare Vereinigung § 1 Abs. 3a wirtschaftliche Beteiligung. 10-Jahres-Frist RETT-Blocker-Strukturen Anzeigepflicht § 19 GrEStG. Output GrESt-Pruefprotokoll Strukturierungs-Empfehlung Anzeige-Vorlage."
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# Grunderwerbsteuer bei Share Deals — 90-%-Schwelle, Anzeigepflicht, Gestaltung

## Zweck

Anwaltliche Beratung bei Erwerb von Anteilen an Gesellschaften mit inländischem Grundbesitz. Seit der GrEStG-Reform vom 1.7.2021 ist die Schwelle für die GrESt-Pflicht beim Share Deal von 95 % auf **90 %** abgesenkt; die Behaltefrist wurde auf **10 Jahre** verlängert. Praxisrelevant in nahezu jedem M&A-Mandat mit Immobilien-Hintergrund.

## Kaltstart-Rückfragen

1. Welcher Anteilserwerb wird geplant (unmittelbar / mittelbar; Quote)?
2. Rechtsform Zielgesellschaft (KapGes oder PersGes)?
3. Welche Grundstücke besitzt die Zielgesellschaft (inländisch, Verkehrswert)?
4. Bestand bisher Konzern-Beteiligung > 0 % (Vorbeteiligungs-Anrechnung)?
5. Zeitachse Erwerbsphasen (mehrere Tranchen?)?
6. Erwerber bereits beteiligt? RETT-Blocker-Struktur vorhanden?
7. Welcher Stichtag (Signing / Closing — GrESt-Tatbestand?)?

## Rechtlicher Rahmen

### Primärnormen

- **§ 1 Abs. 1 GrEStG** — Grundstückskauf direkt (Asset Deal) — Tatbestand 1.
- **§ 1 Abs. 2a GrEStG** — Wechsel im Gesellschafterbestand einer **grundbesitzhaltenden Personengesellschaft** zu mindestens **90 %** innerhalb von **10 Jahren**.
- **§ 1 Abs. 2b GrEStG** — Wechsel im Gesellschafterbestand einer **grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaft** zu mindestens **90 %** innerhalb von **10 Jahren** (eingeführt durch StAGeRefG 1.7.2021).
- **§ 1 Abs. 3 GrEStG** — Unmittelbare **Anteilsvereinigung** zu mindestens **90 %** durch eine Person.
- **§ 1 Abs. 3a GrEStG** — Wirtschaftliche Beteiligung **mindestens 90 %** durch mehrstufige Beteiligungsketten.
- **§ 5 / § 6 GrEStG** — Befreiungen bei Anteilsübertragungen zwischen Gesamthand/PersGes-Gesellschaftern (eingeschränkt).
- **§ 6a GrEStG** — **Konzernklausel** (Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern): Befreiung für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2, 2a, 2b, 3 oder 3a GrEStG aufgrund einer Umwandlung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1-3 UmwG) oder Einbringung im Konzern. Voraussetzungen: **herrschendes Unternehmen** hält am abhängigen Unternehmen mindestens **95 %** ununterbrochen während der **Vor- und Nachbehaltensfrist von je 5 Jahren**. § 7 GrEStG regelt dagegen die Steuermessung beim Übergang von Gesamthandsvermögen in Bruchteilseigentum, nicht Konzernsachverhalte.
- **§ 8 GrEStG** — Bemessungsgrundlage: **Grundbesitzwert** § 138 BewG (nicht Kaufpreis Anteile; Sonderbewertung).
- **§ 11 GrEStG** — Steuersatz: Ländersteuer, **zwischen 3.5 % und 6.5 %** je Bundesland.
- **§ 19 GrEStG** — Anzeigepflicht: **2 Wochen** ab Tatbestandsverwirklichung; Verstoß bewehrt mit Säumniszuschlägen und ggf. Strafverfahren.

### Leitentscheidungen

- BFH, Urt. v. 25.9.2013 — **II R 17/12**, BFHE 243, 252 (Mittelbare Anteilsvereinigung; Beteiligungsverhältnisse).
- BFH, Urt. v. 27.9.2017 — **II R 21/15** (10-Jahres-Frist und Vorbeteiligungs-Anrechnung).
- BFH, Urt. v. 25.5.2022 — **II R 22/20** (Anwendungsbeispiele § 1 Abs. 2b GrEStG nach Reform).
- BFH, Urt. v. 5.12.2019 — **II R 4/17** (RETT-Blocker; wirtschaftliche Beteiligung § 1 Abs. 3a GrEStG).
- BMF-Schreiben vom 10.5.2022 zur Anwendung StAGeRefG (90 %-Schwelle).

## Tatbestände im Überblick

### Tatbestand A — Asset Deal (§ 1 Abs. 1 GrEStG)

Klassischer Grundstückskauf — voller Steuersatz (3.5 %–6.5 %) auf Kaufpreis. **Kein Share Deal**, daher hier nur Bezugsmarke.

### Tatbestand B — Wechsel Gesellschafterbestand PersGes (§ 1 Abs. 2a GrEStG)

- Anwendung: Personengesellschaft mit inländischem Grundbesitz
- Schwelle: 90 % Anteils- oder Stimmrechtswechsel innerhalb 10 Jahren
- Steuerschuldner: Personengesellschaft selbst
- Bemessung: Grundbesitzwert § 138 BewG

### Tatbestand C — Wechsel Gesellschafterbestand KapGes (§ 1 Abs. 2b GrEStG, **Reform 2021**)

- Anwendung: Kapitalgesellschaft (GmbH, AG, KGaA) mit inländischem Grundbesitz
- Schwelle: 90 % Anteilswechsel innerhalb 10 Jahren
- Steuerschuldner: Kapitalgesellschaft selbst
- **Achtung**: Tatbestand neu seit 1.7.2021 — vor diesem Datum nur § 1 Abs. 3 GrEStG erfasst

### Tatbestand D — Anteilsvereinigung 90 % bei einer Person (§ 1 Abs. 3 GrEStG)

- Anwendung: Eine Erwerberin vereinigt ≥ 90 % der Anteile auf sich (KapGes oder PersGes)
- Steuerschuldner: Erwerberin
- Vereinigung kann unmittelbar oder mittelbar erfolgen

### Tatbestand E — Wirtschaftliche Beteiligung 90 % (§ 1 Abs. 3a GrEStG)

- Anwendung: mehrstufige Beteiligungsketten — wirtschaftlich entsprechen ≥ 90 %
- RETT-Blocker (Real Estate Transfer Tax-Blocker) zielen darauf, mehrere unter 90 %-Beteiligungen aufzuteilen, um GrESt zu vermeiden
- Reform-Risiko: Gesetzgeber will weitere Verschärfung

## Berechnungsbeispiel

```
Zielgesellschaft GmbH (KapGes) mit drei inländischen Grundstücken
Grundbesitzwert § 138 BewG: EUR 12 000 000

Anteilserwerb 95 % in einer Tranche
-> Tatbestand C § 1 Abs. 2b GrEStG (KapGes-Wechsel ≥ 90 %)
-> Steuersatz Bundesland (z. B. Berlin 6 %)
-> GrESt: 6 % × 12 000 000 = EUR 720 000

Hinweis: GrESt fällt auf Grundbesitzwert (nicht Kaufpreis der Anteile)
und wird zusätzlich zum Kaufpreis fällig.
```

## Gestaltungs-Optionen

### Option 1 — Unter 90 %-Schwelle bleiben

- Erwerb von z. B. 89.9 % der Anteile durch Erwerberin
- Restanteil bleibt bei Verkäufer oder bei externem Investor
- **Risiko**: bei späterer Aufstockung greift § 1 Abs. 3 GrEStG; **Vorbeteiligungs-Anrechnung** über 10 Jahre

### Option 2 — RETT-Blocker

- Erwerb durch verbundene Gesellschaften: Erwerber A 89 % + Erwerber B (verbundener Investor) 11 %
- **Risiko**: § 1 Abs. 3a GrEStG (wirtschaftliche Beteiligung) kann durchgreifen, wenn beide Erwerber wirtschaftlich identisch sind
- Praxis: Strukturen unterschiedlich wirksam je nach Bundesland und Auslegung

### Option 3 — Asset Deal statt Share Deal

- Grundstücke einzeln aus der Zielgesellschaft erwerben
- GrESt auf Kaufpreis (regelmäßig höher als Grundbesitzwert)
- Aber: Möglicherweise andere Steuerfolgen günstiger (KSt, GewSt)

### Option 4 — Befreiungstatbestände nutzen

- § 5/§ 6 GrEStG bei Anteilsübertragung in PersGes (Gesamthand)
- § 6a GrEStG bei konzerninternen Umstrukturierungen (Umwandlung/Einbringung; 95 %-Beteiligung + 5 Jahre Vor- und Nachbehaltensfrist)
- Vorsicht: Behaltefristen!

## Anzeigepflicht § 19 GrEStG

- **Frist 2 Wochen** ab Tatbestandsverwirklichung (= regelmäßig Closing)
- Form: schriftliche Anzeige beim **Finanzamt am Belegenheitsort** des Grundbesitzes
- Inhalt: Beteiligte, Anteilsquoten, Zeitpunkt, Beschreibung Grundstücke
- Bei Verstoß: Säumniszuschläge nach § 240 AO + ggf. Steuerstrafverfahren (Steuerhinterziehung § 370 AO durch Unterlassen)

## Workflow

### Phase 1 — Strukturplanung Pre-Signing

- Grundstücksinventar Zielgesellschaft
- Beteiligungsanalyse Erwerber-Konzern (bestehende Vorbeteiligungen)
- Bemessungsgrundlagen-Berechnung (Grundbesitzwert)
- Steuermodellrechnung Asset vs. Share Deal
- Gestaltungsoption (unter Schwelle / RETT / Asset)

### Phase 2 — Vertragsgestaltung

- Tax Indemnity Clause (Verkäufer trägt GrESt bei Verstoß)
- Tax Reps and Warranties zu Grundbesitz
- Closing-Mechanik (Anzeige-Verpflichtung)

### Phase 3 — Closing + Anzeige

- Anzeige § 19 GrEStG **binnen 2 Wochen** beim FA
- Verbindliche Auskunft § 89 Abs. 2 AO **vorab** empfehlenswert
- Dokumentation Beteiligungsänderung mit Gesellschaftervertrag, Notar, HR

### Phase 4 — Post-Closing

- GrESt-Bescheid prüfen (Bemessungsgrundlage)
- Bei Streit: Einspruch (`anw-einspruch-finanzamt`)
- 10-Jahres-Tracking (für spätere Anteilsänderungen)

## Risiken und Red Flags

| Konstellation | Rot | Orange | Grün |
|---|---|---|---|
| Vorbeteiligung 10 % + Erwerb 80 % | § 1 Abs. 3 + Anrechnung; GrESt fällig | Genaue Prüfung 10-Jahres-Frist | unter Schwelle |
| Anzeige § 19 versäumt | Säumniszuschlag + Strafverfahren | Frist knapp eingehalten | sofort angezeigt |
| Bemessung über Kaufpreis statt Grundbesitzwert | falscher Bescheid → Einspruch | Bewertungsgutachten beibringen | korrekter Wert §138 BewG |
| RETT-Blocker schwach gestaltet | wirtschaftliche Identität → § 1 Abs. 3a | Strukturüberprüfung | wirtschaftlich unabhängige Erwerber |
| Bundesland-Steuersatz übersehen | Falsche Steuerprognose | Korrektur möglich | richtiger Hebesatz |

## Querverweise

- `anw-verbindliche-auskunft` — Pre-Signing-Klärung
- `anw-mandat-triage-steuerrecht` — bei Mandatsanfang
- `anw-organschaft-konzern-grundlagen` — bei Konzern-Restrukturierung
- `fachanwalt-handels-gesellschaftsrecht-ma-due-diligence-findings` — DD im M&A
- `fachanwalt-handels-gesellschaftsrecht-holding-strukturplanung` — Holding-Setup
- `immobilienrechtspraxis` — bei vorgelagertem Grundstücksgeschäft

## Quellen und Updates

Stand: 05/2026. StAGeRefG (Reform 1.7.2021): 95→90 %, 5→10 Jahre. BMF-Schreiben 10.5.2022 angewendet. Bundesland-Steuersätze 3.5 %–6.5 % aktuell. Bei Verschärfung RETT-Blocker oder weiterer Schwellenabsenkung aktualisieren.